Als je een woning koopt om er zelf in te gaan wonen, betaal je normaal gesproken 2% overdrachtsbelasting. Maar als starter kun je onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling krijgen en betaal je zelfs helemaal niets. Daarbij is één ding extra belangrijk: hoe de ‘waarde van de woning’ wordt bepaald.
2%, 10% of 0% overdrachtsbelasting: hoe zit het ook alweer?
Wie een woning koopt voor eigen bewoning, betaalt 2% overdrachtsbelasting. Wil je de woning gaan verhuren, dan is dat percentage 10%. Maar koop je je eerste woning tussen je 18e en 35e, dan kun je in sommige gevallen gebruikmaken van een vrijstelling. Voldoe je aan alle voorwaarden? Dan betaal je 0% overdrachtsbelasting.
De voorwaarden op een rijtje
Je hebt recht op de vrijstelling als:
- Je tussen de 18 en 35 jaar bent,
- Je niet eerder van deze regeling gebruik hebt gemaakt,
- Je de woning zelf langdurig gaat bewonen,
- De waarde van de woning maximaal €525.000 is.
En vooral die laatste voorwaarde zorgt soms voor verrassingen.
Waar kijkt de Belastingdienst precies naar?
De ‘waarde’ die voor de vrijstelling telt, is niet per se de prijs die jij met de verkoper hebt afgesproken. De Belastingdienst gaat uit van de waarde in het economisch verkeer: wat de woning waard is op de vrije markt. Dat is inclusief de tuin, garage of schuur.
In de praktijk is deze waarde vaak gelijk aan de koopsom in het koopcontract, maar dat hoeft niet altijd zo te zijn.
Een hogere taxatie kan roet in het eten gooien
Bij het afsluiten van een hypotheek wordt de woning getaxeerd. Stel: jij koopt een woning voor €522.000, maar de taxateur schat de marktwaarde op €530.000. Dan is die hogere taxatiewaarde leidend voor de overdrachtsbelasting, en vervalt de vrijstelling. Je betaalt dan alsnog 2% over het volledige bedrag. Geen leuke verrassing.
Goed om te weten
Deze regel is er niet voor niets: het voorkomt dat kopers met verkopers ‘afspreken’ om een deel van de koopsom buiten het contract te houden, om zo onder de grens van €525.000 te blijven.
Twijfel je? Vraag het ons gerust
Ben je starter en zit je met je woning in de buurt van die €525.000-grens? Laat ons dan even meekijken. We leggen je precies uit waar je op moet letten en helpen je voorkomen dat je achteraf onverwacht belasting moet betalen.
